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城市更新:如何“更” 怎么“新”?

Source:adminAuthor:admin Addtime:2023/08/23 Click:

  城市更新:如何“更” 怎么“新”?

  城市更新,是一个城市“新陈代谢”的过程。

  今年以来,多个超大特大城市按下城市更新“快进键”。仅8月份以来,就有北京市海淀区中关村广场城市更新项目开工、中交四航局接棒广州黄埔珠江村旧改项目、上海发行31.5亿元专项债推进城市更新项目建设等,对房地产行业和房企来讲,这无疑是巨大的商机。城市更新有望成为房企未来“新战场”,推动行业向新发展模式过渡。

  当前,我国房地产市场的增量扩张已进入下半场,聚焦于存量开发的城市更新赛道,是大势所趋,也是未来蓝海。从历史经验来看,大拆大建式城市更新模式不可取,根据具体地块和片区“量体裁衣”,探索在“留改拆”中完善城市功能结构、传承文化底蕴更可行。

  如此一来,启动一个动辄需投资上百亿元、开发周期也多超过5年的城市更新项目,区域更新统筹、更新资金平衡、产业资源导入等挑战均不小,需众多市场主体参与,更需要后期运营服务商发力。

  这其中,同时拥有开发经验、不动产运营、招商等综合资源和能力的房企,更有竞争优势。如万科、保利、太古地产、汇景集团等企业已在该领域逐渐崭露头角。在开发主业天花板迫近的行业趋势下,城市更新是打开房企中长期发展空间的重要路径,以运营服务逻辑代替开发思维出发,重构商业模式,是对开发商避免重走老路的考验,一旦跑通,将加速推动房地产行业向新发展模式过渡。

  不仅是房地产企业,产业链上下游企业亦可“相机而动”,在城市更新中锚定发展机遇。一般来说,重点城市更新项目往往是多功能综合体,住宅、商业、产业等配套完备。从硬件方面看,小到一颗螺丝钉五金件,大到水泥钢材等建材,都是相关企业的机遇;从软服务方面看,物管服务、不动产资产运营等均是增厚相关企业业务的发力点。解决城市发展中的突出问题和短板,共同开拓城市高质量发展新空间,各行各业均大有可为。

  当然,破解城市更新难题,更需运用内外并举的方式平衡资金,引导多样性“耐心资本”积极参与。城市更新并非是在一张白纸上作画,如何“更”怎么“新”?往往牵一发而动全身,但核心依然是筹到钱,管好钱,并将钱用在刀刃上。

  确定好市场主体的权利和义务边界,可更好解决“第一桶金”问题,这需要吸引多元市场主体投资。从外部看,城市更新主体可以灵活运用多种融资渠道,如城市更新基金、类REIT、专项债等,但其共性是长线投资,有“耐心资本”进场,方可保持这类长周期项目持续推进。从内部看,需围绕项目的全生命周期,通过提高运营管理质量、降本增效等方式提升收益能力,实现资金动态平衡。

  总而言之,城市更新,既十分必要也至关重要。望有更多政策出台,助推各方聚力,积极打造更多微利可持续的商业模式样本,引更多市场主体踏入新蓝海,开启城市更新新阶段,共同促进经济发展。